La compra de una vivienda constituye, para la mayoría de las personas, una de las decisiones económicas y personales más relevantes de su vida.

Habitualmente supone un importante esfuerzo de ahorro, la firma de una hipoteca y la confianza en que el inmueble adquirido reúne las condiciones necesarias para ser habitado con normalidad.

En este contexto, puede ocurrir que el comprador adquiera una vivienda que, a simple vista, parece encontrarse en buen estado: el precio resulta razonable, el inmueble dispone de suministros básicos y se ubica en una zona segura de la ciudad. Sin embargo, una vez formalizada la compraventa y comenzado el uso efectivo de la vivienda, pueden aparecer defectos que no eran apreciables inicialmente, como fallos en la corriente eléctrica o en determinadas partes del circuito eléctrico.

Ante una situación así, es habitual que surja la duda: ¿qué puede hacer el comprador cuando, después de adquirir la vivienda, descubre defectos ocultos que afectan a su uso normal?

Esta circunstancia es más normal de lo que parece y provoca cierta sensación de desconfianza en los compradores a la hora de querer adquirirr una vivienda propia.

¿Qué dice el Código Civil?

Nuestro Código Civil enmarca esta cuestión, en los artículos 1484 a 1490, bajo la figura de los vicios ocultos. Podemos definir estos como defectos en la cosa vendida que afectan a su utilidad y que, de haberlos conocido el vendedor en la adquisición, habrían impedido la venta o habrían hecho que el precio de esta fuera menor. En otras palabras, son defectos en la vivienda anteriores a la compraventa, no conocidos por el comprador y que afectan al inmueble, no respondiendo por dichos vicios en el caso contrario.

Ante esta situación, el Código Civil ofrece, asimismo, una solución con el objeto de que los derechos del comprador no se vean perjudicados de forma irreversible. Se halla en su artículo 1486 y puede darse por medio de dos figuras jurídicas:

• La acción redhibitoria: Basada en la solicitud por el vendedor de la resolución del contrato de compraventa, la devolución del dinero entregado como precio y la obtención de una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

• La acción "quanti minoris": Pretende un ajuste en las condiciones del contrato a partir de la rebaja en el precio de este, proporcional al valor del desperfecto existente. Se trata, pues, de la devolución parcial del precio como compensación por el daño sufrido.

Cuáles son las acciones que debemos ejercer

Estas acciones se ejercitarán a través de un procedimiento que habrá de realizarse en un plazo de seis meses desde que se realice la venta de la casa (art. 1490 CC), el cual se divide en las siguientes fases:

1. Solicitud de informe pericial y recopilación de pruebas para acciones posteriores.

2. Envío de requerimiento vía burofax o correo certificado para solucionar el conflicto surgido.

3. Ejercicio de un MASC (Medio Adecuado de Solución de Controversias) como requisito obligatorio extrajudicial y previo a la acción judicial.

4. Planteamiento de demanda judicial con la acción pretendida y con presencia obligatoria de abogado y procurador.

En conclusión, si has comprado una vivienda con ilusión no tienes por qué resignarte a convivir con defectos  que desconocías al firmar la compraventa. La clave está en actuar rápido: documentar los daños, pedir un informe técnico y reclamar al vendedor dentro del plazo legal. Comprar una casa debe ser el inicio de un proyecto de vida, no el comienzo de un problema que el comprador no estaba obligado a soportar.

 Daniel Guillermo Sanz Sánchez-Rico - Abogado CEA