Una vez concluido el contrato de alquiler, todavía pueden quedar asuntos pendientes entre arrendador y arrendatario. El que con mayor frecuencia genera controversia es el relativo a la fianza y a su devolución.
Lo lógico sería que, cuando terminase el alquiler, el arrendador devolviera la fianza depositada por el arrendatario como señal de cumplimiento del contrato que ambas partes suscribieron. Sin embargo, se están produciendo supuestos en que cada vez más fianzas no vuelven a quien correspondería, es decir, el arrendatario.
Es preciso mencionar que ello no siempre es injustificado; supuestos como impagos de rentas mensuales, daños en el inmueble demostrables y achacables al inquilino y obras realizadas por este sin autorización legitiman al casero a no devolver la fianza. Nos referimos, por tanto, a aquellos casos en que el arrendatario muestra buena conducta y no causa desperfectos en la vivienda y en los que, pese a ello, la fianza sigue sin devolverse.
De acuerdo con la normativa vigente (artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), el plazo que posee un casero para el retorno de este dinero es de un mes, contado a partir del fin del arriendo, generándose intereses legales en favor de la persona alquilada en caso contrario. Este recargo debería incentivar al arrendador a cumplir su obligación. No obstante, existen casos en los que, pese a ello, la devolución no se produce. ¿Qué opciones de reclamación tiene entonces el antiguo inquilino?
Qué hacer en primer lugar
El paso inicial es, una vez transcurrido el citado plazo y documentada la actuación del casero, proceder a la clásica reclamación. Esta podrá realizarse por medio de burofax o correo certificado, dejando constancia de lo ocurrido y reclamando las cantidades adeudadas por la falta de pago de la fianza. La reclamación marca el comienzo de la fase extrajudicial, que se verá continuada por la siguiente fase.
¿Y si no contestan a la reclamación?
A falta de contestación en el plazo previsto por la reclamación, a partir de 2025 debe realizarse un intento de conciliación previa a través de los llamados MASC (Medios Adecuados de Solución de Controversias). Ya sea por medio de negociación, mediación u oferta vinculante, es importante dejar constancia del intento de resolución de conflicto previo a la vía judicial. Por ello, se recomienda documentar por escrito el desarrollo de la negociación y si se ha alcanzado o no un acuerdo en este proceso.
¿Qué pasa si no hay acuerdo en el MASC?
Si no ha habido acuerdo en el MASC, la última opción es entrar de lleno en vía judicial a través del planteamiento de una demanda de juicio verbal por reclamación de cantidades. En este momento, se deben aportar toda la documentación con la que se cuente, lo que incluye contrato de alquiler, documento de entrega de llaves, fotografías sobre el estado de la vivienda y los escritos referentes a las comunicaciones mantenidas entre las partes y el intento de conciliación previa. Si la cantidad reclamada no supera los 2000 euros, no será necesario acudir con abogado ni procurador. Además, las personas físicas están exentas del pago de tasas judiciales. No obstante, para este paso se cuenta con un plazo de 5 años desde que venció el plazo de devolución (artículo 1964.2 del Código Civil); en caso contrario, la acción estaría prescrita.
En conclusión, la fianza únicamente puede retenerse cuando exista una causa concreta, justificada y debidamente acreditada. Fuera de esos supuestos, el arrendador no puede disponer libremente de ella ni utilizarla para cubrir gastos propios del uso normal de la vivienda. Finalizado el contrato sin deudas ni daños imputables al inquilino, su devolución constituye una obligación exigible.
Daniel Guillermo Sanz Sánchez-Rico - Abogado CEA
