El alquiler de habitaciones se ha convertido en una solución habitual para muchas personas que no pueden asumir el coste de una vivienda completa. También para propietarios que desean obtener ingresos adicionales sin arrendar todo el inmueble. Sin embargo, se trata de una modalidad que genera muchas dudas porque no funciona igual que el alquiler de una vivienda entera.
Conocer su régimen legal es fundamental para evitar conflictos.
¿Está regulado el alquiler de habitaciones por la Ley de Arrendamientos Urbanos?
La respuesta es clara: no.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se aplica cuando se alquila una vivienda completa destinada a residencia habitual. En el alquiler de habitaciones, el arrendatario no dispone de la vivienda en su totalidad, sino solo de una parte, por lo que este tipo de contratos queda fuera del ámbito de la LAU.
Esto significa que la relación se rige principalmente por lo que pacten las partes en el contrato y, en lo no previsto, por el Código Civil.
¿Qué implica que no se aplique la LAU?
Al no estar protegido por la LAU, el alquiler de habitaciones tiene consecuencias prácticas importantes:
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No existe una duración mínima obligatoria.
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No hay prórrogas automáticas.
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El propietario puede recuperar la habitación cuando finaliza el plazo pactado.
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No se aplican los límites de actualización de renta previstos para viviendas.
Por eso, la estabilidad del inquilino depende casi por completo de lo que figure en el contrato.
La importancia del contrato por escrito
En el alquiler de habitaciones, el contrato no es un simple trámite, sino la pieza clave de la relación jurídica. Un buen contrato debería recoger, al menos:
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Qué habitación se alquila y qué zonas comunes pueden utilizarse.
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Cuánto dura el contrato y si puede renovarse.
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Cuál es la renta y qué gastos están incluidos.
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Cuánto preaviso debe darse para marcharse.
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Normas básicas de convivencia.
Cuanto más claro esté todo por escrito, menos margen habrá para conflictos posteriores.
¿Puede el propietario entrar en la habitación?
No. Aunque se trate de su vivienda, la habitación alquilada es el espacio privado del inquilino, y no puede accederse a ella sin su consentimiento, salvo situaciones excepcionales (por ejemplo, una urgencia).
Este punto suele generar muchos problemas cuando no se delimitan bien los espacios comunes y privados.
¿Se puede empadronar el inquilino en una habitación?
Sí. El empadronamiento depende de la residencia efectiva, no del tipo de contrato.
Si la persona vive habitualmente en esa vivienda, tiene derecho a empadronarse, aunque solo alquile una habitación. El propietario no puede impedirlo por contrato.
Obligaciones fiscales del propietario
Los ingresos por alquiler de habitaciones deben declararse en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario.
Se pueden deducir los gastos en proporción a la parte de la vivienda alquilada (suministros, comunidad, amortización, etc.).
Eso sí, no se aplican las ventajas fiscales previstas para el alquiler de vivienda habitual, lo que hace que, fiscalmente, no siempre sea tan atractivo como parece.
Conflictos más frecuentes
En la práctica, los problemas más habituales en este tipo de alquileres son:
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Finalización del contrato sin preaviso suficiente.
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Discrepancias sobre la devolución de la fianza.
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Conflictos por uso de cocina, baño o zonas comunes.
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Cambios de condiciones no pactados inicialmente.
La mayoría de estos conflictos tienen su origen en contratos poco claros o inexistentes.
Conclusión
El alquiler de habitaciones puede ser una buena solución, pero es importante tener claro que no ofrece las mismas garantías que el alquiler de una vivienda completa. Al no aplicarse la LAU, el contrato se convierte en el principal instrumento de protección tanto para el propietario como para el inquilino.
Por eso, antes de firmar —o de ofrecer una habitación en alquiler—, conviene contar con un contrato bien redactado y conocer las consecuencias legales de esta modalidad.
