Los apartamentos turísticos: una pesadilla para la comunidad de propietarios

Cada vez es más frecuente recurrir al alquiler turístico durante las épocas vacacionales, sobre todo en los principales destinos turísticos de nuestro país. Un hecho que trae consigo numerosas implicaciones no solo administrativas si no también prácticas.

Por un lado, la falta de viviendas disponibles para un alquiler de larga duración, así como el deterioro que muchas veces supone para la calidad de los servicios turísticos, están en el centro del problema para la Administración. De hecho, en ocasiones hablamos de alojamientos precarios, sobre ocupados y que pueden no contar con los permisos correspondientes, lo cual fomenta el desarrollo de una economía sumergida dado que no se repercuten los impuestos previstos en la ley.

Por otra parte, el alquiler turístico supone en muchos casos quejas y conflictos vecinales. Y es que muchas veces, las comunidades de vecinos ven incrementados los gastos que se generan por el uso frecuente e indebido de los elementos comunes de dicha comunidad. Por no hablar de las actitudes muchas veces irrespetuosas como es el ruido y la suciedad que se genera debido a la actividad turística.

Todo ello trae consigo un aumento de las consultas por parte de los administradores de fincas sobre los mecanismos con que cuentan las comunidades de propietarios frente a la proliferación de estos alquileres de corta estancia en el seno de sus inmuebles. Pues bien, dichos mecanismos son fundamentalmente dos:

•  La acción de cesación prevista en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal según el cual “Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca, o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.

• La posibilidad legalmente dudosa de aprobar cláusulas estatutarias que prohíban la actividad de arrendamiento para uso turístico.

Respecto de la acción de cesación ésta tiene lugar cuando los inquilinos efectúan actividades molestas o dañosas que contravienen las disposiciones administrativas vigentes que hayan dictado al respecto los Ayuntamientos y Comunidades Autónomas, o bien cuando la actuación del comunero infrinja las relaciones de vecindad y buena convivencia por su pésima conducta.

Respecto de la aprobación de cláusulas estatutarias prohibiendo ese tipo de arrendamientos, cabría preguntarse: ¿hasta qué punto el interés colectivo de una comunidad justifica y legitima privar al titular de un elemento privativo de una facultad esencial de su derecho de propiedad, como es servirse del elemento privativo para los usos y servicios que tenga por conveniente?

A este respecto hay sentencias muy dispares tanto para apoyar la tesis de la facultad de las comunidades para prohibir la tesis de la facultad de las comunidades para prohibir dicho arrendamiento, como las que consideran que sería un acuerdo que el propietario afectado no tiene la obligación jurídica de soportar, y por tanto está legitimado para impugnarlo.

En cualquier caso, puesto que el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal exige unanimidad para la modificación de los estatutos, el único escenario posible para que la comunidad pueda impedir dicha actividad es que dicha clausula prohibitiva hubiera sido impuesta por el promotor en el momento de constituirse la comunidad, es decir en la escritura pública de división horizontal.

Pero si esto no está contemplado en los estatutos, la obtención de un consentimiento unánime para prohibir esta práctica se vuelve imposible, ya que la puesta de un piso en alquiler turístico requiere también del consentimiento del dueño de la vivienda, quien se opondrá siempre a que no se pueda poner un piso en alquiler.

María Oliva Gómez – Abogada de CEA 

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