Cuando firmamos una escritura de hipoteca para la compra de una vivienda, el banco inscribe el documento en el Registro de la Propiedad, lo que garantiza a la entidad bancaria que el inmueble va a responder del pago del préstamo.
Una vez que hemos terminado de pagar el préstamo y por tanto queda saldada la deuda con el banco, este, no cancela automáticamente en el registro la inscripción que hizo en su día y por ello es necesario realizar una serie de trámites para proceder a su cancelación, ya que si por ejemplo vamos a vender nuestra vivienda nos encontraremos con que en el Registro de la Propiedad sigue constando la inscripción (pese a haber efectuado todos los pagos de la misma a lo largo de los años).
Podemos en este caso encontrarnos ante dos situaciones diferentes: si ya han transcurrido más de 20 años desde que finalizamos los pagos sólo será necesario presentar una instancia en el Registro de la Propiedad, pagando los aranceles correspondientes establecidos por el registro y este procederá automáticamente a la cancelación de la inscripción.
En el supuesto contrario, si no ha transcurrido ese plazo de 20 años o hemos procedido a cancelar anticipadamente nuestra hipoteca tendremos que solicitar la cancelación o bien por nuestra cuenta o encargándolo a un gestor colegiado para dejarla libre de cargas siguiendo una serie de pasos.
Los pasos que tenemos que seguir para la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad son:
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Lo primero que tenemos que hacer es solicitar un certificado de deuda cero en la entidad financiera donde teníamos contratado el préstamo hipotecario. Este certificado debería ser facilitado de forma gratuita, si bien determinadas entidades financieras cobran una comisión que oscila entre 100 y 200 euros. Según los Criterios de Buenas Prácticas del Banco de España, la entidad bancaria no puede cobrar importe alguno por la emisión de un certificado de cancelación económica de la deuda, ni por la comparecencia de su apoderado en la Notaría donde se vaya a llevar a efecto la escritura de cancelación.
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El siguiente paso una vez obtenido el correspondiente certificado, es acudir a la notaría de nuestra elección (sin que sea obligatorio acudir a la misma con la que se firmó la hipoteca). El Notario se encargará de contactar con el apoderado de la entidad bancaria y gestionar con la misma la cancelación de la hipoteca. El apoderado de la entidad firmará la escritura pública de cancelación del préstamo hipotecario, sin que pueda exigir por ello, como hemos dicho anteriormente, el pago de cantidad alguna por su desplazamiento. No es necesaria la comparecencia del propietario al acto de la firma. Los gastos de gestoría o del notario dependerán del importe inicial del préstamo, por lo que a mayor importe concedido mayor coste de cancelación.
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Una vez tengamos en nuestro poder la escritura de cancelación, tendremos que ir a la Delegación de Hacienda de nuestra Comunidad Autónoma y liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, formulario 600. Haremos la presentación de la liquidación aunque tendremos que abonar importe alguno ya que está exento.
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Para finalizar, con la escritura de cancelación acudiremos al Registro de la Propiedad que nos corresponda para que se inscriba la cancelación y se levante la carga sobre la propiedad registral.
¿Estoy obligado a cancelar la hipoteca con la gestoría del banco?
No, no lo estás, puedes elegir libremente cómo cancelas tu préstamo hipotecario, si lo haces tu o lo encargas a otra gestoría. El problema es que hay casos en los que el banco o el del comprador o el del vendedor te dirá que estás obligado a contratar a su gestoría. Por ejemplo, si vas a vender una vivienda hipotecada o si quieres contratar una hipoteca nueva para refinanciar la tuya. Si no lo aceptas, la entidad puede amenazar con no ofrecer financiación a tu comprador o con cambiarte las condiciones del préstamo que contratarás para refinanciar tu actual hipoteca.
Como vemos no es un proceso complicado, pero en todo caso si que requiere dedicarle tiempo y desplazamientos por lo que, si no disponemos de ninguno de los dos, lo más sencillo es solicitar a un gestor que realice la gestión en nuestro nombre. Recuerde que a través de los gestores colegiados de CEA puede hacer este trámite por unos honorarios mínimos de tramitación evitándose pérdidas de tiempo innecesarias
No olvide que si tiene alguna duda sobre este proceso, puede consultar con los abogados de CEA que le orientarán con más detalle al respecto.
Olga Muñoz Villas - Abogada CEA
