Cómo cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad

Cuando se firma una escritura de hipoteca, el banco lleva el documento firmado para su inscripción al Registro de la Propiedad, lo que garantiza a la entidad que el inmueble va a responder del pago del préstamo. 

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Sin embargo, una vez finalizado el pago del préstamo, el banco queda saldada no cancela automáticamente en el registro la inscripción que hizo y por ello es necesario realizar una serie de trámites para proceder a su cancelación.

De hecho cuando vamos a vender nuestra vivienda nos encontramos con que en el Registro de la Propiedad consta la inscripción de la hipoteca pese a haber efectuado todos los pagos de la misma a lo largo de los años.

Si han transcurrido más de 20 años desde que finalizamos los pagos de nuestra hipoteca sólo será necesario presentar una instancia en el Registro de la Propiedad donde se procederá automáticamente a la cancelación de la inscripción pagando los aranceles del registro.

En el supuesto de que no haya transcurrido ese plazo de 20 años o hayamos cancelado anticipadamente los pagos de nuestra hipoteca y queramos vender nuestra vivienda o simplemente dejarla libre de cargar, tendremos que proceder a solicitar la cancelación del asiento registral de la hipoteca en el Registro de la Propiedad donde tengamos inscrita la propiedad de nuestra vivienda.

Tenemos dos opciones para ello, o realizamos por nuestra cuenta el trámite o lo encargamos a un gestor colegiado.

Los pasos que tenemos que seguir para la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad son:

1. Lo primero que tenemos que hacer es solicitar un certificado de deuda cero en la entidad financiera donde teníamos contratado el préstamo hipotecario. Este certificado debería ser facilitado de forma gratuita, si bien determinadas entidades financieras cobran una comisión que oscila entre 100 y 200 euros. Según los Criterios de Buenas Prácticas del Banco de España, la entidad bancaria no puede cobrar importe alguno por la emisión de un certificado de cancelación económica de la deuda, ni por la comparecencia de su apoderado en la Notaría donde se vaya a llevar a efecto la escritura de cancelación.

2. El siguiente paso una vez obtenido el correspondiente certificado, es acudir a la notaría de nuestra elección (sin que sea obligatorio acudir a la misma con la que se firmó la hipoteca). El Notario se encargará de contactar con el apoderado de la entidad bancaria y gestionar con la misma la cancelación de la hipoteca. El apoderado de la entidad firmará la escritura pública de cancelación del préstamo hipotecario, sin que pueda exigir por ello, como hemos dicho anteriormente, el pago de cantidad alguna por su desplazamiento. No es necesaria la comparecencia del propietario al acto de la firma. Los gastos de gestoría o del notario dependerán del importe inicial del préstamo, por lo que a mayor importe concedido mayor coste de cancelación.

3. Una vez tengamos en nuestro poder la escritura de cancelación, habremos de acudir ante la Delegación de Hacienda de nuestra Comunidad Autónoma y liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, formulario 600. Tendremos que hacer la presentación (liquidación), si bien no habrá de abonarse importe alguno ya que está exento.

4. Para finalizar, con la escritura de cancelación acudiremos al Registro de la Propiedad que nos corresponda para que se inscriba la cancelación y se levante la carga sobre la propiedad registral.

Como vemos no es un proceso complicado, pero en todo caso si que requiere dedicarle tiempo y desplazamientos por lo que si no disponemos de ninguno de los dos y no tenemos reparos en gastarnos el dinero necesario lo más sencillo es solicitar  a un gestor que realice la gestión en nuestro nombre. Recuerde que a través de los gestores colegiados de CEA puede hacer este trámite por unos honorarios mínimos de tramitación evitándose pérdidas de tiempo innecesarias

No olvide que si tiene alguna duda sobre este proceso, puede consultar con los abogados de CEA que le orientarán con más detalle al respecto.

Olga Muñoz Villas - Abogada CEA

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