Anteriormente ya habíamos informado a nuestros socios de los cambios más relevantes en materia de arrendamientos modificables pero creemos que debemos dedicar una especial consideración, en cuanto a su duración, a la importante posibilidad del arrendatario de desistir anticipadamente del contrato.
Dicha posibilidad aparece en el artículo 11 de la ley que literalmente establece lo siguiente:
“El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”
Pues bien, dicha posibilidad de desistimiento ha estado acompañada por muchas dudas e inseguridades en cuanto a la interpretación de dicho precepto, planteándose que ocurre si no se pacta dicha indemnización o se pacta en otros términos, y que ocurre con los arrendamientos anteriores.
¿Cómo cancelar un contrato de alquiler antes de tiempo?
En orden a aclarar las dudas que puedan surgir cuando un inquilino quiere abandonar anticipadamente la vivienda hay que distinguir según la fecha de celebración del contrato:
En cuanto a los contratos anteriores a 6 de junio de 2013: La legislación sólo prevé la posibilidad de desistimiento por parte del arrendatario en aquellos arrendamientos que se hubiesen pactado con una duración superior a los cinco años y siempre y cuando se desista una vez transcurridos estos. En este caso se puede pactar igualmente una indemnización para el arrendador de un mes de renta por cada año que reste de cumplir y, para períodos inferiores al año, la parte proporcional. Si no se hubiese pactado en principio los tribunales suelen admitir la exigencia de los daños y perjuicios producidos.
En los contratos posteriores a 6 de junio de 2013: El arrendatario puede desistir del contrato siempre que cumpla los siguientes requisitos:
-
Que hayan transcurrido al menos seis meses desde la formalización del contrato.
-
Que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días
Cumpliéndose estos requisitos el arrendador tendrá derecho a la indemnización referida siempre y cuando se hubiese pactado en el contrato, si no se establece nada a este respecto en el contrato no se puede exigir indemnización alguna por este concepto.
No cabe pactar una indemnización de cuantía superior, ya que dicha cláusula sería nula en virtud del artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que declara nulos “... aquellos pactos en contra de los derechos de los derechos reconocidos al arrendador ...”
¿Qué pasa si cancelo un contrato de arrendamiento antes de tiempo?
Para conocer cual será la indemnización que deberá abonar el arrendatario habrá que estar a la duración pactada en contrato, y si el mismo se ha prorrogado o no.
En este sentido si el contrato no es de un año prorrogable, sino que tiene una duración mayor (por ejemplo, es un contrato de dos años), entonces el inquilino que desista entre el mes seis y el doce tendrá que indemnizar al propietario con un mes completo de renta (por el segundo año) y por otro importe igual o menor a media mensualidad de renta (por la primera anualidad).
Si, como ocurre en la mayoría de los casos, el contrato es de un año prorrogable a cinco en el momento que el contrato llega al mes doce y el inquilino no ha solicitado que quiere marcharse, entonces el contrato se prorroga, es decir, donde antes tenía una duración de un año prorrogable a cinco, ahora tiene una duración de dos años prorrogable o a cinco, según los casos. Por tanto, si el contrato se ha prorrogado y el inquilino se va durante los meses 13 al 24 (durante el segundo año), se estaría cumpliendo lo dictado por el artículo 11 LAU, es decir, se está desistiendo tras el mes seis (del primer año) por lo que cabe indemnización a favor del arrendador si en el contrato se ha establecido cláusula indemnizatoria (si no se ha establecido cláusula indemnizatoria no habrá indemnización).
María Oliva Gómez Olmeda – Abogada CEA
