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Subida del alquiler limitada ¿Cómo afecta a inquilinos y propietarios?

Para hacer frente a las consecuencias económicas y sociales derivadas de la Guerra en Ucrania, el gobierno ha aprobado un paquete de medidas de entre las cuales, una que va a tener un impacto más importante en la población es la limitación de la actualización de la renta de alquileres de viviendas.

Subida del alquiler limitada ¿Cómo afecta a inquilinos y propietarios?

Hay varios regímenes normativos aplicables actualmente a los arrendamientos de vivienda según cual sea la fecha de celebración del contrato y también diversos mecanismos de actualización de la renta. A pesar de ello, la mayoría de los contratos de arrendamiento se siguen actualizando con arreglo al Índice de Precios al Consumo.

Hasta ahora la subida anual de IPC no era muy significativa, por lo que muchos propietarios no hacían uso de la prerrogativa de actualizar la renta. Sin embargo, con un IPC al alza como ha ocurrido en los últimos meses donde ha llegado al 9,8% es muy tentador para los propietarios de viviendas en alquiler al suponer una subida importante de la renta.

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Para evitar que los precios de los alquileres se disparen el gobierno ha publicado el Real Decreto Ley 6/2022 de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, cuyo art 46 dice:

“La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley y el 30 de junio de 2022, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las siguientes condiciones:

a) En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.

Se entenderá como gran tenedor a los efectos de este artículo a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

b) En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

El índice de Garantía de Competitividad trata de un índice que se calcula con el Índice de Precios al Consumo Armonizado (IPCA) de la UE menos una parte de la pérdida de competitividad acumulada por España desde 1999.

La peculiaridad de este índice, (además de la dificultad de su cálculo) es que en todo caso tienen un mínimo del 0 y un máximo del 2. Por tanto todo esto implica que la actualización de la renta para los arrendamientos cuya anualidad venza en los meses de abril, mayo y junio, tendrá como límite el 2%.

Parece que se establece un régimen distinto según sea un simple arrendador o un gran tenedor de viviendas, en el primer caso se puede llegar a un acuerdo con el arrendatario para aplicar una subida mayor al 2%, pero si no le llega al acuerdo la subida máxima será esa. En la práctica implica un mismo régimen para ambos pues será raro que el arrendatario acepte voluntariamente subirse la renta si la ley no le obliga. Así mismo y aunque la norma solo se refiere a arrendamientos de vivienda que se actualicen en abril, mayo y junio todo parece indicar que si el IPC no baja, la medida será objeto de prórrogas.

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En definitiva, subyace en esta medida, la intervención del estado en la propiedad privada y la libre autonomía de la voluntad de las partes, que si bien puede parecer una medida ideal para aquéllas familias con dificultades, a la larga, como ha ocurrido en otros países implica desincentivar la inversión inmobiliaria. No se debería intervenir sobre las rentas de los contratos de alquiler de vivienda, sino que se debería destinar fondos públicos a la vivienda social, de modo que personas con menos recursos puedan acceder a ellas, sin que se tenga que hacer cargo el inversor privado.

María Oliva Gómez Olmeda – Abogada CEA

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