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Reclamación de gastos de hipoteca: también tasación y gestoría

El pasado mes de enero el Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, con fecha 27 de enero de 2021 dictó la sentencia número 35/2021, mediante la cual determinaba y aunaba criterios sobre los gastos de constitución de hipoteca que debían ser devueltos a los beneficiarios de un préstamo con garantía hipotecaria.

Reclamación de gastos de hipoteca: también tasación y gestoría 

En primer lugar, reitera la doctrina contenida en la Sentencia del Pleno nº 48/2019, de 23 de enero, en cuanto a las consecuencias de la nulidad de una cláusula que atribuye todos los gastos al prestatario hipotecante; y en la que se declaraba que “conforme a los arts. 6.1 y 7.1 de la Directiva 93/13 y la doctrina del Tribunal de Justicia, la apreciación del carácter abusivo de la cláusula contractual que atribuye a los consumidores prestatarios el pago de todos los gastos generados por la operación crediticia, conlleva su inaplicación.” Si bien, sigue diciendo la Sentencia, que “cosa distinta es que, en cuanto a sus efectos, y dado que los gastos deberán ser abonados a terceros ajenos a los contratantes (funcionarios públicos sujetos a arancel, gestores, etc.) se determine cómo deben distribuirse tales gastos, no en función de la cláusula anulada, sino de las disposiciones legales aplicables supletoriamente”. Como consecuencia de ello, declarada nula y sin efecto la cláusula abusiva que atribuía todos los gastos al prestatario consumidor, el juzgador debe analizar la normativa aplicable respecto a quién le corresponde satisfacer cada uno de los gastos y, de este modo “constatar a quien le corresponde el pago de cada uno de esos gastos”.

Tras esta declaración doctrinal, el Tribunal Supremo pasa al análisis de cada uno de los gastos cuestionados:

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

La declaración de nulidad no pude conllevar no puede conllevar la atribución de este gasto al banco prestamista, pues “el principal sujeto pasivo obligado al pago de este tributo era el prestatario”.

Gastos de notaría

  1. Escritura matriz. Teniendo en cuenta que “el préstamo hipotecario es una realidad inescindible, en la que están interesados tanto el consumidor -por la obtención del préstamo-, como el prestamista -por la garantía hipotecaria-, es razonable distribuir por mitad el pago de los gastos que genera su otorgamiento”.

  2. Escritura de modificación del préstamo. El mismo criterio que en el supuesto anterior de la escritura matriz, puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación.

  3. Escritura de cancelación. Al prestatario le corresponde el gasto, pues él es el único interesado en la eliminación de la carga sobre el inmueble.

  4. Copias de las escrituras. Deberá abonarlas quién las solicite, pues es el directamente interesado. 

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Registro de la propiedad

A la vista del contenido de la normativa que regula el arancel de los Registradores de la Propiedad (Real Decreto 1.427/1989, de 17 de noviembre, que los imputa directamente “a aquél a cuyo favor se inscriba o anote el derecho”, y teniendo en cuenta que la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco, “es a éste al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción del contrato de préstamo hipotecario”.

Gastos de gestoría

En esta Sentencia del pasado mes de enero, el Pleno del Tribunal cambia de criterio a la vista de la doctrina contenida en la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de julio de 2020 y para los supuestos de contrataciones de préstamos con garantía hipotecaria perfeccionadas con anterioridad a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de Contratos de Crédito Inmobiliario. Y para estos casos, “ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos” hay que devolver al consumidor los gastos abonados a la gestoría.

Gastos de tasación de la finca gravada con la hipoteca

De acuerdo con la doctrina contenida en la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, de 16 de julio de 2020, “ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos” no se le puede negar al consumidor prestatario la devolución del dinero abonado a la gestoría una vez declarada la cláusula que contenía su obligación de pago como abusiva. Si bien, la devolución no podrá llevarse a efecto, si el contrato se ha firmado siendo aplicable la Ley 5/2019, de 15 de marzo de Contratos de Crédito Inmobiliario.

Fernando González Iturbe - Abogado CEA

Etiquetas: Registro de la Propiedad, impuesto de actos juridicos documentados, sentencia hipoteca, gastos de constitución de hipoteca, beneficiarios de un préstamo con garantía hipotecaria, cláusula abusiva, Gastos de tasación de la finca gravada con la hipoteca, Gastos de tasación, Gastos de gestoría, Gastos de notaría, Reclama los Gastos de Hipoteca, Devolución gastos hipotecarios, ¿Cómo se reclaman los gastos de la hipoteca?, ¿Qué gastos de hipoteca debe pagar el cliente?, ¿Quién tiene que pagar los gastos de una hipoteca?, ¿Qué gastos puedo reclamar al banco por mi hipoteca?, quien paga los gastos de hipoteca 2021, gastos de hipoteca reclamar

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