Modificaciones en la Ley de Arrendamiento

Contrato alquiler de vivienda: ventajas e inconvenientes para los propietarios y sus inquilinos. 

Actualmente aunque el arrendamiento (alquiler) parece ser una opción más atractiva que la compra de vivienda presenta algunas ventajas e inconvenientes. Por un lado, es una solución para aquellos que tienen dificultades para obtener crédito, mientras que por otro, resulta una inversión favorable para aquellas personas que disponen de una vivienda que no utilizan como domicilio habitual. Es decir, te permite obtener una renta mensual manteniendo la propiedad del inmueble. Así evitas que dicha vivienda genere la llamada “renta inmobiliaria imputada” que tributará en el impuesto sobre la declaración de la renta de las personas físicas.

Ahora bien, conviene que tanto el  arrendatario (propietario)  como el arrendador (inquilino) tengan un buen conocimiento de los derechos y deberes que entre ellos se van a generar, sobre todo tras la promulgación de la Ley 4/2013 de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Esta ley introduce importantísimas modificaciones a la  Ley de Arrendamientos Urbanos que tratan fundamentalmente de buscar el necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores.

A continuación os resumimos las modificaciones en la ley de arrendamiento más importantes:

1. En cuanto a su régimen jurídico, se refuerza la libertad de pactos, dando en muchos casos más prioridad a lo estipulado en el contrato que a lo dispuesto en la ley.

2. En cuanto a la duración del contrato de alquiler de una vivienda, se acorta la prórroga forzosa que antes debía soportar el arrendador de 5 a 3 años, y posteriormente se prevén prórrogas implícitas no forzosas de un año. Así mismo se anticipa que no tenga lugar la prórroga obligatoria del contrato en el caso de que, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato de alquiler, el arrendador comunica al arrendatario su necesidad de destinar el inmueble a vivienda permanente para sí o sus familiares más cercanos o para su cónyuge en los casos de Sentencia de separación, divorcio o nulidad del matrimonio.

3. Se regula un posible desistimiento del contrato de alquiler por parte del arrendatario una vez que se hayan cumplido los 6 primeros meses, siempre y cuando lo comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes. En este caso se puede pactar en el contrato una indemnización de un mes de renta por cada año que quede por cumplir.

4. Con anterioridad a la reforma, el arrendatario o propietario permanecía en la vivienda en caso de cambio de titularidad de la misma, es decir, que si el arrendador o inquilino vendía el inmueble, el comprador estaba obligado a soportar el alquiler. Sin embargo, tras la reforma, si el arrendamiento no se otorga en escritura pública y no se inscribe en el Registro de la Propiedad, el comprador de la vivienda puede exigir la finalización del contrato tendiendo derecho el inquilino a permanecer un máximo de tres meses más en la vivienda y a ser indemnizado por el arrendador de los daños y perjuicios sufridos.

5. En cuanto a los procesos arrendaticios, y dada la lentitud de los mismos y los altos costes de tener que acreditar de modo fehaciente las comunicaciones entre arrendador y arrendatario, la ley trata de agilizar esas cuestiones permitiendo que se señale en el contrato de arrendamiento, las correspondientes direcciones de correo electrónico. En caso de impago de rentas si se pacta en el contrato y siempre y cuando el arrendamiento se haya inscrito en el Registro de la Propiedad, el impago del alquiler puede conllevar la resolución del contrato de alquiler de la vivienda, mediante un previo requerimiento judicial o notarial, sin necesidad de obtener una sentencia que así lo establezca. Una vez cancelada la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad se podrá llevar a cabo la ejecución y el desahucio.

   El desahucio es el procedimiento que tiene por finalidad la expulsión del inquilino de la vivienda por las causas previstas legalmente, entre las que destaca la falta de pago de la renta, o la ocupación indebida de una vivienda.

   Si por el contrario hubiese que acudir a los juzgados para declarar resuelto el contrato porque no se haya previsto así en el mismo o por que no se haya inscrito en el registro, se prevé un procedimiento rápido, donde se le haría un requerimiento judicial al inquilino para que pague la renta debida en 10 días. De este modo, si el inquilino no atiende al requerimiento ni se opone a él, se dictará decreto dando por terminado el juicio, tras lo cual se producirá el lanzamiento.

6. Finalmente se consigue algo demandado durante mucho tiempo por propietarios y arrendadores al crearse un Registro Público de sentencias firmes de Impagos. Es decir, se elabora un registro público de inquilinos morosos que podrán consultar los propietarios de inmuebles que deseen suscribir contratos de alquiler sobre los mismos. A tales efectos deberán presentar una propuesta de contrato de arrendamiento en la que se identifique al eventual arrendatario, limitándose la información a la que tendrá derecho a los datos que consten en el registro, relacionados exclusivamente con dicho inquilino.

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