Duración contrato de alquiler vivienda según fecha de celebración
Recientemente en pocos meses se han dictado varias normas que modifican la Ley de Arrendamientos Urbanos, alguna de ellas no ha sido ratificada y ha dejado de estar vigente, pero conserva su vigencia para los contratos celebrados bajo su ámbito de aplicación.
Como consecuencia, en poco espacio de tiempo coexisten distintas legislaciones y dependerá de la fecha de celebración del contrato para que se aplique una u otra normativa.
Así, por tanto, en cuanto a la duración del contrato, hay que distinguir:
1. Arrendamientos de vivienda celebrados entre 1 de enero de 1995 y 6 de junio de 2013.
La duración del contrato será libremente pactada por las partes. Si esta fuere inferior a cinco años, llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará, obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas su voluntad de no renovarlo.
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
En cuanto a la posibilidad de denegar la continuación del arriendo o de alguna de sus prórrogas, solamente procederá, si en el contrato se pactó expresamente dicha posibilidad si el arrendador necesita la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí, o para sus familiares en primer grado o su cónyuge en casos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.
2. Arrendamientos de vivienda celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 19 de diciembre de 2018.
Para estos contratos se establece un periodo mínimo de duración de un año, no obstante, llegado su vencimiento existe prórroga obligatoria por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifiesta con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas su voluntad de no renovarlo.
Llegado el vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra con 30 días de antelación, su voluntad de no renovarlo, éste se prorrogará necesariamente durante un año más.
No procederá la prórroga obligatoria del contrato si transcurrido el primer año, el arrendador tuviere necesidad de ocupar la vivienda para sí o para un pariente de primer grado, o para su cónyuge en casos de Sentencia de divorcio o nulidad matrimonial. En este caso no es necesario haber previsto dicha necesidad en el contrato.
3. Arrendamientos de viviendas celebrados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 24 de enero de 2019.
Se publica el Rd-Ley 21/2018 de 14 de diciembre que vuelve a establecer el plazo mínimo de 5 años de duración y una prórroga de tres, sin embargo, por resolución de 22 de enero de 2019 del Congreso de los Diputados deroga el Real Decreto ley 21/2018 de 14 de diciembre.
4. Arrendamientos de viviendas celebrados entre el 24 de enero de 2019 al 6 de marzo de 2019.
A consecuencia de la derogación antes referida vuelve a cobrar vigencia la normativa publicada en junio de 2013, a la que se refiere el punto 1. (Prórroga obligatoria de 3 años)
5. Arrendamientos celebrados desde el 6 de marzo de 2019 hasta la actualidad.
La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Todo esto, sin perjuicio de la posibilidad del arrendatario de desistir del contrato una vez cumplido los 6 primeros meses.
María Oliva Gómez - Abogada de CEA
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